Antes de sacar al mercado un inmueble, los dos pasos mas importantes son: calcular el precio de mercado y reunir la documentación necesaria.
Por otro lado, el consejo de oro a la hora de determinar el precio del inmueble es dejar el valor sentimental a un lado y centrarse únicamente en determinar un precio de mercado realista.
¿Qué necesitas saber antes de vender una casa?
Gastos fiscales y económicos:
- Plusvalía Municipal: El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se calcula en función del valor catastral del suelo y de los años que hayas tenido la propiedad.
- IRPF en la Declaración de la Renta: Deberás tributar por la ganancia patrimonial (la diferencia entre el precio por el que la vendiste y por el que la compraste, restando gastos y mejoras). Excepción importante: Si la vivienda vendida es tu residencia habitual y reinviertes el dinero en la compra de otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, puedes estar exento de este impuesto. Además, los mayores de 65 años o las personas en situación de dependencia también cuentan con exenciones.
- Gastos de cancelación de hipoteca: Si todavía tienes un préstamo hipotecario pendiente sobre la vivienda, tendrás que cancelarlo registral y económicamente al vender, lo que conlleva una comisión por cancelación anticipada (si aplica) y costes de notaría y registro.
Situación legal y registral de la vivienda:
- Titularidad y cargas: Comprueba que la casa esté registrada a tu nombre y libre de hipotecas, embargos o deudas ocultas pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad.
- Certificado de eficiencia energética: Es obligatorio por ley disponer de él antes de publicar el anuncio de venta.
- Estatutos de la comunidad: Revisa que estés al corriente de pago de las cuotas comunitarias y entérate de si hay derramas aprobadas o pendientes, ya que el comprador lo investigará.
El contexto real del mercado inmobiliario:
- Calcula el precio de mercado: Investigar propiedades similares en la zona (portales inmobiliarios) o solicitar una valoración profesional.
- Tiempos de venta: El mercado inmobiliario fluctúa. En zonas muy demandadas una casa puede volar en semanas, pero en otras ubicaciones el proceso medio de venta puede demorarse entre 3 y 6 meses. Tenlo en cuenta para tu planificación personal o financiera.
- Reúne la documentación necesaria: Ten a mano el título de propiedad (escritura), la nota simple del Registro de la Propiedad, el último recibo del IBI, el certificado energético (obligatorio) y el certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.La normativa también contempla este ITP reducido en la Comunidad Valenciana cuando adquieren inmuebles vinculados a una actividad empresarial o profesional.
Pasos para vender una casa de forma rápida y segura:
1- Determinar correctamente el precio de venta: Es la gran pregunta. Si pides poco perderás dinero, pero si pides demasiado también, ya que no lo venderás.
Qué tener en cuenta a la hora de valorar tu vivienda: Situación actual del mercado, viviendas vendidas similares a la tuya, estado del piso y ubicación, financiación bancaria actual y percepción del comprador.
Qué NO tener en cuenta a la hora de valorarla: El precio del inmueble que quieres comprar, lo que has gastado en la reforma, el dinero que necesitas, en lo que dice que vendió tu vecino y sobre todo el componente emocional.
2- Plan de marketing personalizado: El plan de marketing personalizado de cada vivienda es la clave para lograr venderla al mejor precio.
3- Base de datos de clientes divididos por zonas y tipología de vivienda.
4- Contrato Premium con los principales portales inmobiliarios para la publicación de la vivienda.
5- Asesoramiento financiero previo: Cada cliente que visita un piso ha sido previamente asesorado para asegurarse de que no sólo quiere comprar sino que también puede.
6- Visitas de compradores potenciales.
7– Negociación y cierre de la compraventa.
